Pemerintah Indonesia terus berupaya menghadirkan solusi bagi krisis perumahan, terutama untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Perumnas, sebagai pengembang properti milik negara, telah meluncurkan proyek Transit-Oriented Development (TOD) di bawah merek Samesta, yang diklaim mampu menghadirkan hunian terjangkau dengan skema subsidi yang efektif.
Bagaimana skema ini bekerja? Apakah model ini bisa menjadi standar baru dalam pembangunan perumahan terjangkau di Indonesia?
1. Perumnas dan Program Perumahan Terjangkau
Sejak berdiri pada tahun 1974, Perumnas telah membangun lebih dari 633.000 unit rumah di 22 kota di Indonesia. Kini, perusahaan ini berfokus pada pembangunan hunian berbasis TOD, yang dirancang untuk mengurangi ketergantungan masyarakat pada kendaraan pribadi dengan menyediakan akses langsung ke transportasi umum.
Salah satu proyek terbaru mereka adalah Samesta Mahata Tanjung Barat, yang berlokasi 18 km di selatan kawasan Bursa Efek Indonesia. Proyek ini menjadi bagian dari inisiatif 1 juta rumah perkotaan dalam program 3 juta rumah nasional.
2. Model Skema 20/80: Subsidi yang Berkelanjutan
Perumnas menerapkan skema subsidi silang, di mana 20% unit diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sementara 80% lainnya dijual dengan harga komersial.
Keuntungan dari skema ini:
✅ Harga unit bersubsidi lebih murah 50%-70% dari unit komersial.
✅ Meningkatkan keterjangkauan hunian bagi masyarakat dengan gaji di bawah Rp8 juta per bulan.
✅ Tingkat okupansi tinggi, dengan unit bersubsidi terjual lebih dari 90%, dan unit reguler mencapai tingkat penjualan 54%-85%.
Jika model ini terbukti sukses, skema 20/80 ini dapat menjadi standar baru dalam pembangunan hunian terjangkau, sekaligus memastikan keberlanjutan finansial proyek.
3. Lokasi Strategis dan Pengembangan Masa Depan
Selain di Tanjung Barat, proyek Samesta juga dikembangkan di lokasi lain seperti:
📍 Margonda
📍 Serpong
📍 Parayasa (Landed housing)
Sementara itu, beberapa proyek masa depan direncanakan di:
📍 Pasar Jumat
📍 Simprug
📍 Kembangan
📍 Kalideres
📍 Pulogebang
📍 Klender
📍 Kemayoran
📍 Tanah Abang
📍 Kebon Kacang
Pembangunan di lokasi strategis ini memungkinkan akses mudah ke pusat kota dan fasilitas umum, menjadikannya pilihan ideal bagi masyarakat urban.
4. Perumnas dan Skema Investasi Joint Operation (JO)
Untuk mempercepat pembangunan, Perumnas tidak hanya mengandalkan modal sendiri, tetapi juga terbuka terhadap model Joint Operation (JO).
📌 Investor swasta, BUMN, bahkan kementerian dapat ikut serta dalam proyek ini sebagai pemilik lahan atau mitra keuangan.
📌 Hal ini memungkinkan percepatan penyediaan 600-700 ribu unit rumah dalam 5 tahun ke depan.
Bagi investor properti, ini bisa menjadi peluang emas untuk terlibat dalam proyek perumahan skala besar yang memiliki dampak sosial tinggi sekaligus memberikan keuntungan finansial.
5. Dampak dan Implikasi bagi Sektor Properti
Keberhasilan proyek Samesta bisa menjadi titik balik bagi industri properti di Indonesia.
📈 Dampak positif bagi pengembang swasta
Saat ini, sebagian besar pengembang properti swasta menghindari proyek rumah murah karena margin keuntungan yang rendah. Namun, jika skema Perumnas terbukti sukses dan menghasilkan IRR 12-20% per proyek, pengembang swasta mungkin mulai mempertimbangkan untuk terlibat dalam pembangunan hunian terjangkau.
🏡 Meningkatkan akses kepemilikan rumah
Dengan skema yang lebih berkelanjutan dan proyek yang terus berkembang, masyarakat menengah ke bawah memiliki lebih banyak peluang untuk memiliki rumah dengan harga terjangkau.
💰 Peluang investasi properti jangka panjang
Investor yang ingin mendiversifikasi portofolio mereka bisa mempertimbangkan untuk berinvestasi di proyek hunian terjangkau ini, terutama dengan dukungan regulasi pemerintah.
Saham yang Diuntungkan dari Skema Perumahan Terjangkau Perumnas
Proyek Transit-Oriented Development (TOD) Samesta yang dikembangkan Perumnas berpotensi memberikan dampak positif bagi beberapa saham di sektor properti, konstruksi, perbankan, dan material bangunan. Berikut adalah daftar saham yang diuntungkan dari proyek ini:
1. Saham Pengembang Properti
Meskipun Perumnas adalah BUMN yang menangani proyek ini, keberhasilan model subsidi silang 20/80 bisa menjadi pemicu bagi pengembang properti swasta untuk ikut serta dalam proyek perumahan terjangkau.
Saham yang Berpotensi Naik
🏡 Ciputra Development (CTRA)
Salah satu pengembang terbesar di Indonesia yang mulai tertarik pada segmen perumahan menengah ke bawah. Jika skema Perumnas terbukti sukses, CTRA bisa mengadaptasi model serupa di proyek mereka.
🏢 Pakuwon Jati (PWON)
Fokus pada properti komersial dan residensial di kota-kota besar.
Jika pasar properti kelas menengah meningkat, PWON bisa mendapatkan dorongan dari meningkatnya daya beli masyarakat.
🏗 Summarecon Agung (SMRA)
Dikenal dengan proyek perumahan skala besar di kawasan suburban Jakarta dan kota besar lainnya.
Berpotensi terlibat dalam pengembangan TOD berbasis perumahan murah.
2. Saham Perbankan: Pemberi Kredit Perumahan (KPR)
Skema perumahan terjangkau berarti peningkatan potensi kredit pemilikan rumah (KPR), yang bisa mendorong pertumbuhan laba bank-bank yang memiliki portofolio KPR kuat.
Saham yang Diuntungkan
🏦 Bank Tabungan Negara (BBTN)
Spesialis di segmen KPR subsidi dan memiliki hubungan erat dengan Perumnas. Akan menjadi salah satu bank utama yang menyalurkan KPR untuk proyek Samesta.
🏦 Bank Rakyat Indonesia (BBRI)
Memiliki segmen mikro dan menengah yang kuat. Bisa mendapatkan keuntungan dari pinjaman perumahan untuk segmen MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah).
🏦 Bank Central Asia (BBCA)
Meski lebih fokus pada segmen menengah ke atas, BBCA tetap bisa mendapatkan keuntungan dari meningkatnya permintaan KPR di sektor menengah.
3. Saham Konstruksi & Infrastruktur
Pembangunan 600-700 ribu unit rumah dalam 5 tahun ke depan akan meningkatkan permintaan terhadap jasa konstruksi dan infrastruktur.
Saham yang diuntungkan
🔨 Wijaya Karya (WIKA)
BUMN konstruksi yang sering mendapatkan proyek perumahan dari pemerintah. Bisa terlibat dalam pengembangan proyek TOD Perumnas di masa depan.
🏗 PP Properti (PPRO)
Anak usaha PT PP (Persero) yang bergerak di sektor properti, bisa mendapatkan proyek terkait hunian murah.
🏗 Adhi Karya (ADHI)
Terlibat dalam proyek LRT Jabodebek, yang berdekatan dengan banyak proyek TOD Perumnas.
4. Saham Material Bangunan & Semen
Permintaan tinggi untuk bahan bangunan akan menguntungkan perusahaan di sektor semen, baja, dan material lainnya.
Saham yang diuntungkan
🏗 Semen Indonesia (SMGR)
Sebagai produsen semen terbesar di Indonesia, SMGR akan mendapat permintaan tinggi untuk proyek perumahan ini.
🏗 Indocement Tunggal Prakarsa (INTP)
Salah satu produsen semen terbesar yang bisa mendapatkan keuntungan dari lonjakan permintaan konstruksi.
🏗 Steel Pipe Industry of Indonesia (ISSP)
Berpotensi mendapat permintaan lebih banyak untuk bahan konstruksi seperti pipa baja.
Kesimpulan: Saham Mana yang Paling Menarik?
Dari berbagai sektor yang terdampak, berikut saham yang memiliki prospek terbaik dari skema perumahan Perumnas:
1️⃣ BBTN → Paling diuntungkan sebagai bank spesialis KPR subsidi.
2️⃣ WIKA & ADHI → BUMN konstruksi dengan peluang proyek besar.
3️⃣ SMGR & INTP → Kebutuhan semen meningkat seiring pembangunan rumah.
4️⃣ CTRA & SMRA → Jika pengembang swasta mulai mengadaptasi model Perumnas.
Bagi investor yang ingin mendapatkan keuntungan dari perkembangan proyek perumahan murah, saham-saham di atas layak untuk diikuti perkembangannya.